2008年01月17日

家を建てる時にはどんな所に注意をしたらいいの???

先日から立て続けに質問されましたので簡単に説明します。

「さあマイホームを建てよう!」と考えたら次の様に考えてみてください。

住宅を建てる時に大切なことは、どのような家を建てたいのか、例えば、必要な機能、ライフスタイル、家に対する思い、イメージ等、考えていることを言葉として、できれば文書として設計者や施工者に伝えることです。

 又、性能面に関して十分検討する必要のある事項は、断熱性能、気密性能(それに伴う換気性能)、シックハウスに対する対策、省エネルギーに対する対策(太陽熱利用、雨水利用、庇、建物の形状・向き、植樹)、高齢化に対する配慮等です。

 これらを設計段階でよく検討しておくことが大切です。

 「建て主がすること」「プロにお願いすること」をしっかり理解しておきましょう。

 技術に関することは、信頼できる設計担当選びに尽きます。信頼関係ができるかどうかが人選びの判断の基本です。

 だめな場合は断る勇気も大切です。人選びが会社選びの基本です。

 設計者、工務店選びは、何人ものひとに会うことで判断力をつけていきましょう。

 家族の暮らしを再度見極めて、暮らし方にあった間取りを時間をかけて検討しましょう。

2008年01月08日

隣家との窓が重なる場合の対処法はどうしたらいいの??

先日ご紹介させて頂いた物件(一戸建て)のご案内の時に、1ヵ所窓の外の丁度境界あたりに目隠しのフェンスがしてあり、隣家の窓との重なりがカバーされてましたので窓が重なる場合のプライバシーの問題についての話題がでました。

よくある問題ですので少しご説明します。

 民法の規定によれば、「境界線から1m未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側(ベランダを含む。)を設ける者は、目隠しを付けなければならない。」とされています(第235条第1項)。そして、その境界線からの距離は、「窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する。」と定められています(同条第2項)。

なお、「他人の宅地」というのは、現に他人がそこで「私生活」を営んでいる土地のことをいうとされており、単なる作業場所や事務所の場合には、これに該当しないと解されています(東京高判平成5年5月31日判時1464号62頁)。 また、「見通すことのできる窓又は縁側」とは、他人の宅地を見通すために設置されたというのではなく、見通そうと思えば物理的にいつでも見通すことのできる位置、構造のものをいうとされており、したがって、曇りガラスの窓がはめ殺しになっているのであれば、当然見通すことはできないが、開閉が可能なものであれば、たとえ、曇りガラスであっても、見通すことができるということになります(東京地判昭和56年12月25日判時1044号388頁)。

どちらにしても、これからお隣さんとして永くお付き合いしていく訳ですから、あんまり強固にならずお互いに納得のいくところで話をしていかれる方がいいと思います。

2007年12月20日

これだけは知って欲しい 住宅建築の注意点!!

最近よく聞かれる質問に「住宅建築の際の注意点」と「欠陥住宅を防止する法律」があります。今回はこの2点について説明します。

1.住宅建築の注意点は、契約、品質等多岐にわたるので、ここでは、代表的なものを紹介しておきます。
(1)建築請負契約の際は、設計図書、仕様書等を添付し、契約内容の詳細を明確にしておくこと。
(2)建築請負契約書の内容をよく読むこと。
(3)消費者自らも建築関係の書籍を読み、建築に係る知識を高めておくこと。
(4)参考資料のひとつとして、(財)住宅金融普及協会発行の住宅金融公庫監修「木造住宅工事共通仕様書(解説付)」があります。
(5)建築する住宅が公庫融資を利用する場合は、この仕様書の基準を遵守しなければならないことになっているので、この資料の内容と工事現場の状況を照合してみること。 また、公庫の融資を利用しない場合も当該仕様書は"庶民住宅の標準的仕様を示すもの"との裁判例(松江地裁西郷支部 昭和61年10月24日)もあるので、参考になると考えられます。 なお、「当社の施工は公庫仕様を上回る」等の宣伝を行っている業者もあるので、この場合はどの程度上回っているのか説明を求めてみること。
(6)トラブルの中でも特に不等沈下に関するトラブルに陥ると深刻な事態となるので、地盤調査を十分に行うこと。
(7)第三者の建築士をコンサルタントとして委託し建築過程をチェックしてもらうこと。

(8)頻繁に工事現場に出かけて写真を撮ること。 このことは工事会社への注意を喚起することになるとともに後々トラブルが発生したときの原因究明に役立つものとなります。


 2.欠陥住宅の法律は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」のことが考えられます。この法律は平成11年6月23日に公布され、平成12年4月1日以降段階的に施行されています。法律の概要は次のとおり。(詳細は国土交通省のホームページをご覧ください)
(1)新築住宅の基本構造部分(柱や梁など構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分) について10年間の瑕疵担保責任(修補請求権等)を義務付ける。
(2)住宅の性能を比較できるよう「住宅性能表示制度」を創設。
(3)「住宅性能表示制度」により、性能評価を受けた住宅に関するトラブルについて 紛争処理体制を整備すること。

以上簡単ですがお役にたててもらえれば嬉しいです。

2007年12月16日

土地をご紹介させて頂いたお客様のお家が完成! オープンハウスです!!

土地のご紹介をさせて頂いたお客様のオープンハウスにいって来ました。

なんとキャベツの中から黒いガルバのお家が出現!!


     SA380117.jpg    SA380118.jpg

         「んーカッコイイです!!」

今回お客様はデザイナーズ住宅を建てられました。ついでに中も拝見!!


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黒い床に真っ白い壁が映えシャープです。

次はオーダーキッチン!!    「んー??」


           SA380120.jpg

「何かへんだ・・・」   

コンロが・・・ない!!
  
実はキッチン後方の収納の中に隠されてました。なかなかのアイディアです。


           SA380121.jpg

お客様こだわりが詰まったお家です!!

      完成おめでとうございます!!!         

2007年10月29日

なかなかお洒落な家 発見!!

今日西宮に出かけた時になかなかシンプルモダンでお洒落なお家を 発見!! 思わず1枚撮ってしまいました。           
             SA380091.jpg 

外溝工事とのバランスもなかなか素晴らしいです!!!

いい天気の日にいいお家を見るとなんか幸せです!!!

2007年10月16日

本当に懲りない面々です!!!

国土交通省は15日、横浜市西区で建設されていた分譲マンションで、構造計算の偽装が見つかったと発表した。販売前に建設が中止され、横浜市が耐震強度を調べている。構造計算をした「藤建事務所」(埼玉県八潮市)の遠藤孝・1級建築士(60)は、横浜市の調査に対して「時間がなかったので偽装した。ほかにも数件ある」と話しているという。建築士が偽装を認めたのは、姉歯秀次・元1級建築士(50)=東京高裁で公判中=に次いで2例目。

こんな記事がでてました。「本当に懲りない人達です!」
しかし政治家の経費水増し問題や献金の問題と同じで終わり無く続く問題だと思います。

資質・人間性の問題です。不動産営業も同じですが仕事に対するモラルをしっかりと持てる人達が増えるしか解決策はないでしょう。
タグ:欠陥住宅

2007年10月13日

家相は「生活学」です?!

家のプランを考えていく上でよく出てくる話題に家相があります。中国で「風水」の名で発達した家相・方位学は日常生活の体験から生まれたものと言われています。

たとえば北の台所が凶とされているのは、1日の大半を台所で働く主婦にとって暗くて寒いこの方位は健康に悪く、また強い北風入り込むので火事をおこす恐れもあったからです。

南のトイレも凶です。これは夏の日差しの強い時は悪臭を放ちハエなどが多く発生することにもなるので良くないとされてきました。

しかし現代は冷暖房設備やトイレなどの衛生設備も良くなってきてるのでこんな事はありませんが、汚水を流す場所は不浄の場なので家相を考える時には重要になります。

家相は気にすればするほど、いろいろな本もでていてそれぞれに考え方も少しづつ違いますので迷ってしまいます。今の時代は土地や建築費が高く完全な吉相の家はまずありません。家相は70%がよければ吉相みなしていいと思います。

あまり悩まず自分達家族の生活のし易さを第1に考えて作るプランは実は70%ぐらいは吉相になっている事が多いです。

これが家相は「生活学」と言われる所以です。

タグ:風水 家相

2007年10月12日

新築住宅建築中の方・計画中の方に朗報!! こんな事で大切なマイホームが守られる!! 

新築住宅をご検討中・建築中の方にちょっとした工夫で大切なマイホームが守られる情報です。

新築マンションなどでは標準でついている場合が増えてきましたが、一戸建てではまだほとんど施工されてません。(そこまで考えていない業者が多いと言う事です・・・)

それは小さな(8oぐらいです)透明のポッチを戸当りとして取り付けておくと言う簡単な事です。下の写真の物です。

            SA380083.jpg

例えば玄関収納の扉が壁に当たっていたり
       玄関収納.jpg   玄関収納2.jpg

洗面化粧台の扉が壁に当たっていたり

            洗面化粧台.jpg

またキッチンの換気扇フードと収納の扉が当たったり

            換気扇.jpg

上のようなケースは非常に多いです。しかし入り口などの戸当り工事はしても上記の様な箇所への対策は何もされていないのが現実です。玄関収納も洗面化粧台もキッチン収納も使用頻度はかなり高いのでよく壁がへこんだり穴が開いたりする場合が多いです。

チョットした工夫で大切なマイホームが守られます。ご参考にしてください!!
タグ:工夫 住宅

2007年10月10日

新築住宅3大クレーム!! 雨漏り!床鳴り!クロスの継ぎ目!

前職で新築住宅の現場管理の仕事を5〜6年程やった事があります。その時の3大クレームが「雨漏り」「床鳴り」「クロスの継ぎ目」です、とにかくこのクレームが全体の6〜7割を占めてました。

今回はこの中で「雨漏り」についてのお話をします。3大クレームの中でも一番お客様が激怒しているところへ行かなければならないクレームです。正直いって新築の家で水が天井や壁から落ちて来る訳ですから怒って当然です。・・・が当時の上司や社長に言われた事は「雨漏りのしない家はないんだから・・木造住宅は隙間がある物だから風向きや雨の量によっては漏っても仕方が無いんだ・・など」ひどい話です。

向上心がなく技術力もなく誠意もない人達が人生における大きな買い物である住宅建築に関わっている事が悲しいです。すべての業者がそうだとは思いませんが、あまりにも多すぎます。こんな人達に引っかからない為にもお客様ご自身も知識をつけご自身で調べなければいけないことが多いと思います。

雨漏りについてですが私が学んだ事は


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2007年10月01日

これが本当の施工だ!!何気ないところにも気配りが!!!

今日久しぶりに感動です!!ハウスハウスHPのおすすめ物件にも掲載してます神戸市垂水区南多聞台の物件の取材(動画ブログ!近日中にUPします)に行って来ましたが下の写真見て下さい。外構工事によく使われるフェンスですが
       SA380073.jpg    SA380072.jpg 

右の写真をよく見てもらえれば分かりますがフェンスの鉄線の端にキャップがついてます。小さな事ですがほとんどの業者がつけていません。小さいし細かな作業なので省いてしまいます。実はこの部分鉄線を切った状態になってますので子供が引っ掛けたりすると結構大きなケガにつながります。

こんな小さな事でもキチンと工事してくれる業者は安心です!!もし近くで上の様なフェンスを見つけたらチェックしてください!業者のいい加減さがわかります。

ちなみに動画ブログUPする前にちょこっと内部写真を・・・!!
       
       SA380075.jpg     SA380074.jpg 

いい感じです!もう1軒はダークブラウンの床で落ち着いた感じです   

2007年09月22日

第3弾!!住宅営業マンが語る建築現場の実態!!!

今回は土地をご紹介させて頂きましたお客様の現場でちょうど大工さんが土台敷き工事をしていましたので、この現場よりお役に立つ情報をお届け致します。
      SA380061.jpg   SA380064.jpg

次の写真は以前ブログでご紹介致しました建物と基礎を締結するアンカーボルト・長さの長い物がホールダウンです。写真でもわかる様に真っ直ぐ垂直にさらに基礎の中心近くにあるのがいい施工です。現場によっては傾いてついていたり千鳥足のように中心からはずれてついていたりと精度の悪い工事を平気でやってます。(本当に許せません!!)今回の現場はすばらしい出来です。
        SA380065.jpg

また現場に床用のボンドと木造の軸組みの各所に使う金物がおいてありましたので失礼して写真を撮りました。ボンドの場合F☆☆☆☆が明記してあります。(OK!!です)金物も写真のマークがきちんとケースに書いてあります。これはZマークといって金融公庫や性能保証の仕様などで定められた規格のものです。
    SA380062.jpg  SA380063.jpg 

正直いってあまり目にしない部分です。しかしこういうところからキッチリとやってくれている工務店さんは安心できます!!  

2007年08月11日

こんな仕事はいい仕事!!建築現場での大工さんの仕事!!!

以前にもご紹介してます建築中のお客様の現場よりご報告です。
ご紹介する写真は木造住宅でアルミサッシ(窓)を取り付けてある部分です。いい大工さんの仕事です!サッシを取り付ける「まぐさ」・「窓台」と呼ばれる表にはでない(最終的には隠れてしまいます。)部分の工事もわざわざ柱に掘り込んで取り付けてます。ただ単に柱に何もせずに釘で打ちつけても分からないような場所です。

SA380044.jpg SA380045.jpg

しかし家の事を考えると釘だけで留めてしまうと将来的にずれてくる可能性があります。(窓枠にはよく物をのせる事が多いです。特にトイレ・洗面所では)この様な目に見えなくなる部分の工事をキッチリしてくれる職人さんはすごく安心です。

今建築中の方これから建築される方は是非ご参考に!!!

2007年07月29日

マンションばかりじゃない!!木造新築一戸建てでも強度不足!!!

昨日の新聞記事に出ていた記事です。
     「住宅32棟強度不足 兵庫では8棟」
耐震問題・強度不足問題はマンションの問題だろうとお思いの方が多いと思いますが 
     ショッキングな記事です!
当然表にでてきているのは氷山の一角で現実にはもっと多くの建物が強度不足だと思います。

正直言って木造2階建てであれば少し経験のある現場監督や大工さんなら図面を見た段階で「おや?」と思っていると思います(図面見ても何も感じない人は論外ですが!)なのにそのままいけいけで施工してしまう体質にも大きな問題があると思います。本当に大きな財産造りに携わっているという強い自覚を持って仕事に取り組んで欲しいです。

最近では木造2階建ての建物の強度計算であれば割と簡単にできますので(3階建て等はかなり専門知識が必要ですので無理ですが・・)お客様ご自身でもチェックされてみてはいかがでしょうか?

2007年07月25日

第2弾!衝撃!!営業マンが語る住宅建築の実態!!

今回も基礎の話です。「コンクリートのかぶり厚」って聞かれた事ありますか?基礎には鉄筋が入っていてその周囲をコンクリートで固めてます。その鉄筋からコンクリート外側までの厚みを「かぶり厚」と言います。実はこのかぶり厚も規定があります。この辺りを現場の職人さんとか監督が知らない事が多い(これぐらい知っといてほしいです。)ので平気で間違った工事をしています。

基礎工事の途中過程で立ち上がりのコンクリートを打つ前に仮枠という板で基礎の形を作って丁度コンクリートを打つ前の段階がありますこの時に、本来なら真っ直ぐに鉄筋が立ってその仮枠のほぼ真ん中にあるはずなのですが、鉄筋は斜めにこけてその為に仮枠の中で波打ち状態になっているのにそのままコンクリートを打つ業者が多いんです。

最近10年保証で基礎の配筋検査をしてますとうたってますが、この検査はもう1工程前の段階でこの段階では自己検査になっている為知識の少ない監督が適当にOKのチェツクをしてしまいます。(本当にしっかりしろ!!)

コンクリートの厚さが規定より薄いと当然すべて構造計算が根底から狂ってきます。さらにこの工程の時にコンクリートが固まった後に仮枠が外れ易い様にコンクリートを打つ前に仮枠にコンクリート剥離材を噴射塗します。この剥離材を鉄筋にも降りかかっているにもかかわらず平然と工事をしてます。(Oh! My God!!)そんな事をしたら鉄筋とコンクリートが一体化しないので鉄筋コンクリートになりません!!

これから工事をされるお客様も現場チェックの参考に!!

こんな低レベルの工事がまだまだ数多く行われてます。
「隠れてしまうから!」「検査にはこないから!」といった意識が未だ残っている業界です。その中でも高い意識を持って仕事に取り組んでいる人達もいます。そんな人達の為にも業界全体でもっともっと意識向上がはかれたらいいなあと思います。

2007年07月24日

これが耐震・健康を考えた当たり前の施工だー!!

先日、土地をご紹介させて頂いたお客様の上棟式がありました。当日は上棟式だけで実際に工事をしたのは2日前でした(お客様のお休みの都合で式だけ別の日に行ったそうです)ので外壁も一部工事されていたり耐震金物もキチンと施工されてました。素晴らしい出来です!!

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写真の様に耐震金物(その中でも柱の引き抜きを防ぐホールダウン金物)でも場所によって大きさが違います。構造計算で大きさが決められてます。しかしこの様な金物でも施工が悪ければ意味をなさなくなってしまいます。たとえば上の写真の金色の棒の様な金物ですが実は基礎の中に埋め込んでまして真っ直ぐに立っている事が大前提なんですが他の現場ではよく斜めになっているのを見かけます。大切な命を守るものです。写真の様にキチンと施工してほしいものです。

それから誰でも解るシックハウスで問題になっている化学物質の含有量が最も少ないとされるマークが下の写真のF☆☆☆☆です。

SA380032.jpg SA380034.jpg SA380035.jpg

最近は使われる建材のあちらこちらにありますのですぐに解ります。この様な材料もランクを落とせば価格が下がるので1ランク・2ランク下の材料を使っている業者も多いです。ちょっとした注意で発見できますので自分の家の建築の際注意してチェックして下さい。

しかしこの現場はきれいに施工されてました!!
よかったですね!お客様!! 

 

2007年07月20日

兵庫の建築といえば!ヴォーリズ!!

今日は元町の旧居留地辺りをブラブラとする時間があり久しぶりに歩きました。お洒落な建物を見ていたらふと建築家ヴォ−リズの事を思い出したので少しご紹介です。ヴォーリズは明治末〜戦前に活躍した人物で全国的にも建築物を残してますが阪神間の建築にも大きな影響を与えてます。

代表的な建築物は東灘区のセブンハーツや関西学院大学上ヶ原キャンパスそれに神戸女学院などがあります。

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音楽や自然を愛し、人の心に寄り添う建築を志したヴォ−リズ。その精神の宿る空間は時を超えても感動します。

いい建築とはいい年を取っていく建物だと思います。 

2007年07月15日

うっとうしい梅雨といえば雨!!雨といえば雨漏り・・・?!

雨の多い梅雨や台風の季節になると以前勤めてた分譲会社で大雨の中何件も雨漏りを直しに行った記憶がよみがえります。朝から雨漏りの電話が鳴る!鳴る! その中で怒りまくっているお客様に誠意を持って対応していると

奥から悪魔が寄って来て「お客にはへたに丁寧に応対すると後で大変になるから、逆に今日は朝から雨漏りの電話で大変なんですお宅だけじゃないから、それにこれだけ漏っているというのは異常な天気のせいです。」と言え!!と一言・・・。ひどい話です。

実はこの時の経験で私自身雨漏りについての本が書けるぐらい知識を得ました。雨漏りは漏っている最中に雨漏り箇所を発見するのが最良です。確かに雨の中の作業は大変だし嫌なものです。だから翌日に行く場合がほとんどです。しかしそれではなかなか原因を究明する事ができずに何度も行かなければならなくなってしまいます。

一戸建て住宅は木造が多いので水は天敵です。(確かに昔の家はすきまが多いので雨が漏ってもある程度の時間で乾いていました)今の家は高気密住宅です。すきま風はない設計になってますだから水は天敵なのです。

業者任せにするのもいかがかなと思います。大切なマイホームです。いくら保証してくれるとはいえ事前に防げるものなら防ぐべきです。

この雨の季節を利用して雨の日にも率先して建築中の現場に行ってください建築の途中であればいくらでも手は打てます。またこれから建てるお客様はその施工業者の施工している現場を見学させてもらってください。嫌がる業者はもってのほかです!!!

2007年07月13日

衝撃!!営業マンが語る住宅建築の実態!!

今回は住宅建築の中でも最初に工事が始まる基礎工事についてのお話です。基礎工事については昨今欠陥住宅等の問題もあり(先日もブログで紹介しましたが)お客様皆さんわりと勉強されている事が多いと思います。基礎工事と言えば地盤調査や鉄筋についてはある程度御存知の方も多いと思いますがコンクリート強度についてはあまり知らない方のほうが多いと思います。(営業マンでもほとんど知らない人が多いです)

一般的な住宅では住宅金融公庫の「木造住宅工事共通仕様書」よると、
コンクリートの打ち込みから28日後までの期間の平均気温が
10度以上の場合   「呼び強度」は24N/mm2
2〜10度未満の場合  「呼び強度は」27N/mm2 とされているようです。

もちろん、住宅の基礎に必要な強度は、コンクリートだけが受け持っているわけではありません。基礎のコンクリートの中にある鉄筋の太さや配筋の間隔、鉄筋の表面から鉄筋を覆っているコンクリート表面までの最短寸法を表す「かぶり厚さ」、鉄筋の定着や継ぎ手の長さなど、さまざまな要素が絡み合ってきます。また、「布基礎」や「ベタ基礎」などの基礎の形状や、基礎自体の幅によっても基礎の強度は異なってくると思います。

しかし実際に現場では・・・








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