2007年11月23日

神戸地域 不動産価格なおも上昇!!

こんな記事がでてます。

■ 市街地価格指数
・ 全国の地価(全国の全用途平均)は、2000年3月末を100とすると64.2となり、半年前(2007年3月末)から0.3%の下落、1年前(2006年9月末)から1.0%下落した。
今後は、2008年3月末までの半年間に0.3%下落する見通し。

・ 六大都市の地価(六大都市の全用途平均)は、2000年3月末を100とすると、83.4となり、半年前(2007年3月末)から5.6%上昇、1年前(2006年9月末)から11.9%上昇した。今後は、2008年3月末までの半年間に4.8%上昇する見通し。

六大都市=東京区部、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸

記事からもわかるように地価は徐々に上昇中です。また現場サイドの私達も上昇する地域はまだまだ上昇する予感があります。

地価の上昇は完全に2極化してきてます。自分達の希望する地域が人気地域であれば早めの購入をお勧めします。


2007年10月20日

中古マンション取引好調?! 地域による価格差広がる?!

こんなレポートがでてます。

兵庫県の中古マンション取引は、神戸市や阪神間の好調さが目立ち、成約件数・価格とも増勢が続く。一方、中古戸建住宅は1年以上にわたり成約価格の上昇が続いた阪神間以外は、取扱高が縮小。兵庫県の中古市場はマンションを中心に規模の拡大が進んでいる。

1.取引物件の動向

●2007年6月までの直近1年間で中古マンション成約価格の上昇率が高かった都市は、神戸市灘区や兵庫区、芦屋市などで、中央区や東灘区は成約件数も増加し、市場規模が拡大。中古戸建は神戸市長田区や尼崎市、垂水区で上昇率が高く、宝塚市や姫路市では取引量も増加した。

●エリア別の中古マンション取引は増加基調にあるが、07年4〜6月期は神戸市・阪神間で減少。一方、成約価格は神戸市・阪神間とも6期以上連続で上昇し、取扱高は2ケタ増で拡大。

●戸建は成約件数の減少が続いた神戸市・阪神間が07年以降増加する一方、兵庫県他は減少に。成約価格は阪神間で6期連続で上昇するなど強含んだが、取扱高は横ばいか縮小となった。

●中古マンションで価格上昇が目立った沿線駅は、山陽電鉄や阪神電鉄沿線など比較的価格水準の低い各駅が上位に。一方、戸建は阪急神戸線や今津線などの各駅が上位にランクインしている。

上記のレポートを見てもらっても判るように人気の違いが徐々に価格や取引状況に出てきています。しかし人気や価格に惑わされずに本当に自分達家族が住むのに適した場所を探しましょう!!

2007年09月27日

まだまだドンブリ?!の不動産・建築業界!!

よく販売されている新築分譲住宅(建売住宅)ですが、この何千万円もの商品の価格設定ってドンブリ勘定がまだまだ多い事を皆さんご存知でしょうか? 本来細かく原価計算をして適正な利益をのせ販売するのが正道ですが、それをやっていないこの業界はどうしても原価を多め多めに計算していくので割高な商品になっています。

原価設定がドンブリなので細かい所(建物の仕様等)が決まっていません。欠陥・手抜き工事が多いのはこのあたりにも原因があります。工事途中・打合せ途中で思ったより原価が高くついてくると下請け業者への発注金額を下げていきます。下請け業者は当然手を抜いてきます。

悲しい事です!しかし実際に細かい原価計算や事業計画のできる業界人はかなり少ないのが現状だと思います。日用品などと違い販売価格が何千万円単位なので細かく計算しなくても利益はでるだろうという考えがあるからです。

しかし今のIT時代は消費者の方がはるかに勉強しています。へたをするとそのへんの営業マンではたちうちできません。商品を売るのではなくて商品を選んでもらえるような体質に変わらなければいけないと思います。その為にも本来のきっちりとした価格設定をやっていって欲しいと思います。

2007年08月08日

地価上昇!!建築費上昇!!ローン金利上昇!!しかし自分の計画はしっかりと!!!

先日こんな記事を見つけました。

住宅価格が上昇しても予算の変更なしが7割に 長谷工アーベスト

 長谷工アーベストは8月6日、「個人生活で見る景気回復の実感値と住宅価格上昇時の購入意欲」に関する調査の結果を発表した。

 それによると、「住宅価格上昇時の『購入希望条件』をどのように考えるか」については、「予算を変えず、その他の条件を妥協する」が70.1%となった。年代別では、主力購買層である20代後半の71.4%、30歳代の73.5%が同回答で、他の年代よりも多くなった。妥協できる条件では、「部屋数」や「所在地」よりも「住戸面積」を挙げる件数が多い結果となった。

 景気の回復については、「生活の中で景気回復を実感していない」との回答が64.2%となった。

 同調査は、同社が首都圏で販売受託したマンションの来訪者にアンケートを行い、399人から回答を得たもの。

[住宅新報 2007年8月6日]

全くその通りです。確かに価格は上昇してます。しかし自分が欲しい物件の為に無理をしたらいけないです。面積や場所の妥協はのちのちにも問題になる事は少ないと思いますが、お金の無理は将来大変な事になってしまいます。

人生において住宅購入がすべてではありません。妥協すべきところは妥協して、しかしその中でも最高の家を探しましょう!!

2007年07月05日

とある大手都市銀行ローン担当者との雑談の中から!!

住宅ローンの申し込みで都市銀行のローンプラザに行ってきました。今日は少し時間があったのでいろいろ(HPの事とか、今後の金利の動向とか、個人的?な事など・・・)話をして来ました。その中で面白い話がありましたのでご紹介したいと思います。

「私が家を買う時は、大手ではなく地元でしっかりとやっている業者さんでお客様の為に一生懸命やってくれる営業マンに頼みたいたいです!」という話をしてました。たまに聞く話ですが、今回はローンの申し込みを第一線でやっている人の話なので結構重かったです。なぜなのかというと、ローンの申し込みにあたって大手の担当者ほど銀行に丸投げで手続き等の連絡も銀行がするらしいのです。営業側から言うと非常に不親切です。お客様は住宅ローンなんて初めてなのであんまりよく解らないのが現実です。そこをサポートするのが営業です。

しかしローン担当者も言っていましたが「大手の営業マンもノルマ・ノルマでローンの勉強をする時間もないぐらい追いつめらるんでしょうね。そのあたりは私も大手につとめているので解ります。それだけに余計に家を買う時はお願いできません。きっちりと親切にしてくれる所に頼みます。」

考え方かもしれませんが確かに大手は安心感あります。しかしそれはCM等で認知度が高いというだけで本当の安心にはつながりません。何を基準に業者選びをされるかはお客さま次第です。よくよく考えて選んでください。

2007年06月19日

手抜き工事の写真が手に入りました!!!

biNbN^j 006.jpgbiNbN^j 001.jpg


昨日ブログに書きました基礎の手抜き工事の写真です。
基礎工事完了時に基礎内部に水をはったところあちらこちらから
水が噴出していたらしいです。・・・悲しすぎる。

こんな工事をしている人達は誇りを捨ててしまったんでしょうか?

2007年06月01日

間取りと家族の関係と子供の教育!!

最近家の間取りを計画する時にたまに聞くのですが家族の関係を考えた間取り作り!! 以前はプライバシーを考えた独立した部屋作りが多かったのですが今は違ってきてます。こんな記事を見つけました

間取りが家族の関係を誘発する

慶応義塾大学大学院政策・メディア研究科助教授・渡邊朗子さんに聞く
■キーワードは「コミュニケーション」と「ノマド」
 「頭のよい子が育つ家」の著者の一人、渡邊朗子さんは住宅やオフィスの設計を手掛ける建築家であり、建築学の研究者でもある。特に「空間が人間の行動に与える影響」や「情報と空間の関係」といったテーマに取り組んできた。
続きを読む

2007年05月27日

神戸・明石の中古住宅が価格上昇?!

ある住宅情報誌の記事です。

「東部から緩やかに上昇中!西エリアも今なら買い時!!
1年ぐらい前から少しずつ中古の価格も上昇し始めてます。
まず東灘区から上がり始め、だんだん西に向かっている
感じです。東灘区・灘区ではこの1年で10%、兵庫区・長田区
でも5%の上昇というデータが出ています。今のところまだ、
須磨以西は横ばい、またふぁ下落という状況。しかし長いスパンで
見ると、今後は西エリアも上昇すると思われるので、物件がライフ
スタイルに合っていれば今、まさに買い時でしょう。」

以前にも書きました様に現場サイドでは価格上昇が肌身に感じてます。ジリジリと上がってきているのは事実だと思いますので
いつかは買おうかな?とお考えの方もこの機会に考えてみるのも
いいと思います。

2007年05月07日

不動産にお買い得はありません!!

  「不動産にお買い得な物件はないのだろうか?」
昨日大学時代の友人から久しぶりに電話が入りこんな質問をうけました。
はっきり言ってお客様の目に留まる頃にはお買い得ではなくなってます。よく営業マンが「これはお買い得ですよ!」というトークを使ってますが本当にお買い得なら決断の早い業者に紹介します。
それをわざわざ決断に時間がかかったり住宅ローンの申し込み等の手続きまである一般のお客様には紹介してないのが実態です。みための価格を安く見せる為に給排水工事や造成工事を入れずに価格設定をしたり地役権の設定があるのに説明しなかったりとまだまだグレーにやっているのが現状です。

不動産には本当に一長一短あります。又お客様にも必要な条件・要望は人それぞれです。自分たちにとって必要な条件を満たしている物件がお買い得物件なのです。

自分達にとってのお買い得は何かをよく考え頑張っていい買い物をしましょう!!

2007年05月01日

中古マンション品薄?!

すでにご覧になられた方もいらっしゃると思いますが
こんな記事がでてました。

首都圏中古マンション価格5年で17.2%上昇 東日本レインズ

 財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)は4月27日、06年度の首都圏不動産流通市場の動向を発表した。

 それによると、首都圏中古マンションの成約数は29,719件(前年度比5.2%増加)で、2年連続過去最高を更新した。成約物件価格は平均で2,294万円(同7.4%上昇)で、5年連続で前年度を上回った。5年で17.2%上昇したことになる。

 戸建住宅の成約数は14,835件(同2.4%増加)で、3年ぶりに前年度を上回った。そのうち、中古戸建住宅は10,467件(同2.5%減少)、新築戸建住宅は4,368件(同16.4%増加)で、新築住宅は2ケタの増加となった。成約物件価格は、平均で3,402万円(同4.0%上昇)となった。

 土地(100平方メートルから200平方メートル)の成約数は3,861件(同4.3%減少)で、4年連続で前年度を下回った。千葉県を除き、東京都・埼玉県・神奈川県で減少した。

[住宅新報 2007年4月27日]

 え?! ほんと?! と思われるかもわかりませんが
実は神戸市東灘区・西宮市などは物件数が現実に減少しています
便利で人気の高い地域では手頃な価格帯の中古を購入後リノベーションをして理想の(あこがれ)の地域に住む。このスタイルが
最近増えてきてます。

一つの選択肢だと思います。バブルの時もそうでしたが首都圏の
動きが関西圏にも近いうちに流れてきます。中古マンションの価格上昇前にご購入をオススメします。

2007年04月27日

不動産業界活況か?!

今日加古川の仲介業者さんと話をする機会がありました。
一時期神戸以西の地域は「価格も下がり取引もさっぱりだ!」と
言う声が多かったのですがここ最近価格も少し上昇気味だそうです。

少しビックリしましたが、やはり場所によっての違いがはっきりと
してきているみたいで人気のある場所は少々高めの価格帯でも
すぐに売れてしい逆にその他の地域ではまだまだ価格も下がっている様です。

このあたりは神戸地域と同じ動きのように感じます。
地域によっての価格の格差が激しくなっています。
限られた地域がむやみに価格上昇していると思います。
正直不動産業者が価格を引き上げている部分も多分にあります。

流行と同じで「ただ人気がある場所だから」で安易に選ばず
自分達の予算や希望の条件をよく整理して本当の意味での
いい場所を選んでください。
   ローンの返済をしていくのはお客様です!!

2007年03月19日

やられたー!!悪徳某大手不動産会社に・・・

やられてしまいました。某大手不動産会社(テレビでもCMしてます)
がレインズ(業界内流通機構)に登録している建築条件無売土地物件
を案内してお客様も気に入られたので少しだけ価格を下げて
購入申し込みをいれました。
すると「売主さんと相談して連絡します」との事
ここまでは普通の取引の流れです。

しかし問題はここからでした。何日待っても連絡がないので
連絡をいれてみると
「すみません売主さんが価格交渉に応じてくれませんのでダメです。」
   「そしたら価格交渉なしでお願いします」
「いやーすみません売主さん売るのを迷って来てるみたいですので
 いったん購入申込み書お返しします」
これだけでも「何ーそれー!!」と言う感じでしたが・・・



続きを読む

2007年03月11日

信じられない話です!!

久しぶりに知り合いの営業マンと会い色々な話をしました。
その中でビックリするような信じられない話を聞きました。

某大手不動産業者さん(よくテレビでCMもしている)の話です。
お客様が自宅の売却を依頼され5月に引っ越すのでできれば
それまでに売りたいから土日の案内とか居住中でありながらの
オープンハウス等積極的に協力されているみたいで・・・




続きを読む

2007年03月09日

まだやるか?不動産訪問販売!?

以前ブログで紹介しました飛び込み営業で不動産の販売をやっている
会社に近くにいく用事があったので久しぶりに遊びに行ってみました。
さすがに今の時代飛び込みはやっていないだろうと思ってましたが

思いっきり期待を裏切って営業マン5人程でバリバリやってました。
     信じられない・・・
偶然以前私がこの会社にいたときに部下だった人が1度退職したのですが(私が辞めさせました)去年の年末から戻ってきたらしいんです。

正直言って色々な問題を起こした問題児で・・・


続きを読む

2007年03月08日

内緒の不動産情報!

西宮方面の不動産会社が近いうちに整理に入るので今その不動産会社が
持っている土地、マンション等買わないか?と言う話が入ってきました

実はこの様な話は表に出ずに業者間で流通してます。割と安い価格で
購入できるので業者が買い利益をのせてお客様に販売する形態になり
ます。 「そんなお得な情報私たちは入らないのかしら?」と
思われると思います。しかし・・・





続きを読む

2007年03月05日

最近不動産の売れ行きが速い!?

最近情報開示から成約までの時間が短くなった様に感じます。
少し前までは情報開示から1ヶ月ぐらいでも残っている場合が
多かったのですが、このところ開示後1−2週間ぐらいで

商談中のケースが増えてきたように感じます。
ローン金利上昇の影響が出てきていると思います。これからは
今まで以上に物件検索や物件確認の頻度をあげていかなければ
いけません。・・・



続きを読む

2007年02月24日

不動産投資と収益物件!

今日知り合いの業者さんの紹介で収益物件を

見てきました。

収益物件とはいわゆる不動産投資用物件の事です。

不動産の営業は、売買、賃貸、収益等不動産に関する事は

何でも知っているとお考えの方が多いと思いますが・・・


続きを読む

2007年02月19日

第2弾!不動産案内の実態!

先日、物件をご紹介させて頂きましたお客さんと

ご契約の打ち合わせをさせてもらいました。

その時の雑談の中で物件案内の話が出ましたので

ご紹介します。

以前他の不動産業者さんに案内してもらった時の事・・・






続きを読む

2007年02月14日

土地価格上昇!?ミニバブルか!?

最近お客さんの物件探しをしていて

「価格があがってきたなあ」と感じることがよくあります。

場所によっては2割程度上がっていて売りにでたら

即売という地域もあります。

ただこれも一部の地域だけで場所によっては価格が

下がってきている所もあります。



続きを読む

2007年02月10日

掘り出し物件と不動産営業の歩合給の関係

お客様に「堀出し物はないでしょうか?」とよく聞かれますが

それを説明できる話が丁度舞い込んで来ました。

つい先日、知り合いの不動産業者さんのところに居た時、

とある大手不動産会社の営業マンから連絡が入り


続きを読む・・・

広告


この広告は60日以上更新がないブログに表示がされております。

以下のいずれかの方法で非表示にすることが可能です。

・記事の投稿、編集をおこなう
・マイブログの【設定】 > 【広告設定】 より、「60日間更新が無い場合」 の 「広告を表示しない」にチェックを入れて保存する。


×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。