2008年01月29日

不動産購入前の最終チェックポイント!!

不動産購入は大きな買い物です。購入を決断する前にいろいろな事が気になります。
最終的にはご自分達で周辺を歩いて、近隣の人達にいろいろな事を聞く事が一番大事だと思います。

これから家族みんなが住む場所ですから、必ず自分達の目で、耳で調べて決断して下さい。
ご参考に近隣の住民の方々に聞くべきチェックポイントを挙げてみます。

@周辺にどんな人がすんでいるか
A地域特有の決まり事、イベント、自治体活動など
B曜日や時間による生活環境の変化
C嫌悪施設からの騒音や振動、臭気の有無
D治安状況
E浸水履歴
Fマンション建設に対する受け止め方や紛争の有無
G地盤や土地の履歴
H駅までの道の安全性(歩道の整備状況など)
I交通事故の危険性(子供の安全性)
J夜間照明の気になる施設(ゴルフ場など)の有無
Kその他、住み心地全般


ひとりだけではなく複数の、世代や性別が異なる人に聞いてみましょう。

大きな買い物です。面倒くさがらずに頑張ってチェックして下さい。

         

2008年01月05日

不動産業界にも徐々に透明性がもとめられてきました!!!

グレーな業界である不動産業界にも法律上で色々な縛りができてきてます。非常に良いことです!!

具体的には平成19年6月7日から施行された「消費者契約法の一部を改正する法律」です。かなりの範囲でお客様にとって有利に(当たり前ですが・・・)なってきてます。その中でもよく問題になる契約の取り消しについて説明します。

消費者が契約を取り消す事が出来る場合として次の4点を挙げています。

@重要事項のついて不実の告知により契約を締結した場合

A断定的判断の提供により契約を締結した場合

B不利益事実の故意の不告知により契約を締結した場合

C不退去または監禁により消費者が困惑し、それにより契約を締結した場合

どの項目も正直、不動産の営業では今もよく行われている行為です。

実は今回こういう記事を書いたのは、このお正月に久しぶりに友人と会った時に出た話からです。長くなるので細かくは書きませんが上記のAの理由で昨年12月に交わした契約を解除したいということでした。もちろん業者は解除はできないと言っているという事でしたのでこの消費者契約法の事を教えてあげて解除の申し立てをする様話をしました。

昨今振り込め詐欺ではないですが、不動産業界も悪い業者は手口が巧妙化してます。

問題がおこれば悩まずに色々な機関にご相談下さい。

2007年11月25日

中古マンションを購入されてこれからリノベーション工事の打合せです!!

先日神戸市須磨区の中古マンションをご紹介させて頂きましたお客様のリノベーション工事の打合せがありました!

今までの物件選びと違いテンションも高いです。実はこのお客様、最後まで2物件で迷いに迷って今回の物件にされました。もう1軒の物件は神戸の阪急御影徒歩圏の物件です。御影の物件を選ぶと予算的にもちょっとしたリフォーム工事しかできず、今回の須磨の物件でしたら広さも広く予算的にもそこそこのリノベーション工事ができます。

しかし御影よりは大阪への通勤が遠くなります。そこが悩みのポイントです。最終的な決定要因はせっかくのマイホームですので自分達のこだわりでつくった空間で生活したいというのが1番でした。

だから打合せのテンションも高くいろいろな資料も用意してすごいです^^

年内か年明け1番から工事が始まりますのでまた報告致します。

2007年11月24日

只今リフォーム工事中です!!!

先日ご紹介致しました須磨区のお家のリフォーム工事経過報告です。
工事もかなり進んできました。ドアの取っ手とか造作建具や写真には写りませんが無垢材のフローリングにお客様のこだわりが見えます。

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2階の和室を洋室に変更中です。

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それにこちらのお家は1階リビングは珪藻土塗りです。

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完成が楽しみです^^ 完成したらご報告します!!

2007年11月18日

中古住宅を購入して 只今リフォーム中です!!

9月末に須磨区の中古住宅をお世話させて頂きましたお客様の、お家のリフォーム工事が進行中だと聞き、早速チェックに行って来ました。内部造作工事をやっています^^
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1階のリビングの中にあった壁や廊下とリビングを間仕切っていた壁が見事になくなりかなり広くなりました。

2階も和室の畳をはずしフローリング貼り工事の為の下地工事をしています。床柱や柱廻り縁等和室のなかで表にでている木の部分は白くペイントされてます。いい感じです。

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外部のリビングから出るウッドデッキは完成間近でした。気の材質が初めて見る物だったので大工さんに聞いてみたら 「ウッドデッキ材としては最高の物で雨ざらしでも30年は大丈夫やで!」 という頼もしい返事が^^確かにかなり硬く中身がつまっています。

大工さんも現場清掃が行き届き腕がよさそうです。
これから完成までが楽しみです。またブログで紹介いたします!!!

2007年11月06日

古い中古住宅を買って 大きなリフォーム工事!!!

最近人気の高い場所で築30〜40年の古い中古住宅を購入し、大きなリフォーム工事やリノベーションを希望されるお客様が少しずつ増えてきた様に思います。

確かに土地を購入し新築住宅を建築するよりは割安です。それに古家付の中古住宅の方が売り土地よりも数が多いのも事実です。(場所にもよりますが・・)ただし古家であれば何でもOKかというとそうではありません。リフォームするとかえって割高になる物件もあります。

この方法で考えていかれる場合は出来るだけ早い時期に信頼できる業者を探し一緒に探していくのがベストです。

今日神戸市東灘区の古家を見てきました。

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実はこのお家ですが築41年の古家です。購入された訳ではありませんが今回大きなリフォーム工事をして住まれる予定です。事務所をシェアーしているデザイン事務所の仕事ですが参考になりそうでしたので同行してきました。

築年数の割には基礎・構造材がしっかりしてます。確かにこれなら工事しだいで生まれ変わりそうです。

これから完成まで時々経過報告しまーす^^。

2007年10月19日

安心して住宅を売買する為のガイドブックがあります!!!

大切な不動産の売買の為の色々な資料や本が出ていますが、私がお勧めなのは東京都都市整備局が作成しているガイドブックです。

非常に判り易く、チェック式にまとめてある物のあるので使いやすいです。

           是非ご参考に!!

2007年08月31日

これが本当の引渡し前の立会い検査です!!

今日灘区で新築建売住宅の引渡し前の立会い検査がありました。売主さん・建築業者さん・売主側仲介業者さん・買主さんと勢ぞろいです。実はこの物件に関しては事前に買主さんや買主さんが頼まれたチェックの為の建築士さんと立会い検査をしてましたのでスムーズに話が進みました。

普通でしたら「ぶっつけ本番」での立会い検査ですが、事前に時間を取りゆっくりとチェックしてますので結構細かいところまでチェックできてます。今回の買主さんがおっしゃってましたが「ぶっつけ本番」だとどうしても業者さん主導になり納得のいく検査ができないのが実情だと思います。

大きな買い物です。後々もめない為にも事前にゆっくりとチェックする時間をとりきっちりとチェックしたほうがいいと思います。今回は業者さんにもわかりやすいように一覧表にして事前のチェックリストを渡しました。

引渡し前の立会い検査だと売主さん・建築業者さんともどうしても「粗さがし」のイメージが強いので嫌がられますが逆です。引渡し前に責任の所在をはっきりとしておけば後々気持ちよくお付き合いできます。家はアフターがあります。これからが長いお付き合いです。めんどくさがらず頑張って検査もしましょう!!!

2007年08月03日

路線価全国平均8.6%上昇!!

皆さんご覧になられたと思いますが昨日の路線価発表の見出しです。

      全国平均8.6%上昇!上昇率も拡大! 路線価

  国税庁は8月1日、07(平成19)年分の相続税路線価を発表した。

いつかはマイホームをとお考えの方にはなかなかインパクトのある記事です。しかし現場サイドで言えば上昇しているのは一部の地域が極端に値上がりしている為にこんな形になっているだけでまだまだ落ち着いている地域が多いです。

営業サイドから言えばお客様を説得する材料が金利上昇・土地価格上昇のダブルで揃ったので最高の営業ツールです。大きな買い物です。世間的にはいろいろありますが「思い立ったが吉日!!」です。あせらずいきましょう!!

2007年07月22日

不動産の選び方・マンション編!!

最近こんな記事がありました。同感しますのでご紹介いたします。
マンションは不動産ですがモノとしてとらえるべきではないと思います。マンションというモノを買うのではなく 「生活空間というサービス」 を買うととらえるべきです。

土地付の一戸建てと違い買った途端にどんどん資産価値の下がる可能性のあるマンションは、利便性、快適性、安全、安心、といった生活空間としてのサービスの良しあしで選ぶのが基本です。資産価値が下がろうとも自分のライフスタイルにあったサービスが享受できればよしとするべきです。

生活空間の質はマンションの立地環境と建物本体の品質に左右されます。立地は素人でもマニュアル本を少し勉強すればある程度は判断可能かもしれませんが・・・


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2007年07月07日

将来の家計が不安で住宅取得に踏み出せない方はリバースモーゲージの活用を!!

住宅ローンの場合30年35年といったかなり長期の返済期間になるケースがほとんどです。その為定年後や将来の不安がよぎりなかなか購入に踏み切るタイミングを逃してしまいす。

そういった方には不安を少しでも解消出来る様な購入を考えなければいけないのが現実です。そこで考えられるのがリバースモーゲージという制度です。簡単に言うと資産を担保に金融機関等が年金形式でお金を貸付てくれます。

そして将来お亡くなりになられた時に資産を売却して回収する制度です。ただしこの制度は現在は土地しか担保資産にならないので一戸建てを購入するしかないのが現状です。

大きな借り入れです。自分の気持ちに踏ん切りをつける為にこのリバースモーゲージはいい安心材料になると思います。

2007年07月03日

マンションの適正価格は? 価値判断は?

「マンションの適正価格・価値ってどうやって考えれば良いの?」中古マンション、新築マンションの購入時に皆さん考えるところです。

いい記事があります。

「売りやすい」「貸しやすい」ことが、マンションの価値として考えられるようになっている。不動産の鑑定評価が収益還元による手法へと変化してきたことが背景にあり、バブル崩壊という苦い経験を味わった日本にとっては自然な流れといえるだろう。しかし、不動産の「価値」とは、それほど単純なものではない。なぜなら、不動産は私有財産であると同時に社会資本としての役目もあるからだ。そこで、地価が反転し始め、脱デフレが目前に迫ってた今、改めて「マンションの価値」について考えてみる。




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2007年06月14日

不動産売買契約と重要事項説明!!

いい物件が見つかって物件探しが終わったらいよいよ契約です。不動産の場合は売買契約よりも先に重要事項説明書という物を作りお客様に説明する事が義務づけられてます。しかし多くの業者が売買契約日の当日に重要事項説明と売買契約を行います。正直言って重要事項も売買契約も内容的には専門的な言葉が多くいきなり説明されても理解できないと思います。(業者の中にもつっこまれると説明できない人が多いです・・・)大きな金額の売買なのにもう少しキチンと進めないと後で大変な事になる事もあります。

重要事項説明書も売買契約書も契約日よりもせめて2〜3日前に受け取って、じっくり内容を検討されることが大事です。本来なら業者がお客様に求められなくてもやらなければいけない事です。逆に先にそういう書類をくれない業者は信用できない可能性が高いです。いままでの業者の都合での流れで、大きな金額の買い物をするお客様が振り回される時代はとっくに終わっています。

営業としては、とにかくお客様に迷いが生じないように難しい話や細かい説明はハンコを押してお客様の逃げ道をある程度せばめてからしようという意識があります。(そうやって教えられます・・)

大きな買い物です。めんどくさがらず頑張ってチェックしましょう!

2007年06月12日

買付証明書と申込金!!

不動産の現地案内をしもらうと 「気に入っているんでしたら売り止めの為に買付証明書いてください!」とか「売止金としてお金を入れてください!」などの話を営業マンからされた事がある人も多いと思います。そもそも買付証明書(購入申込書)は業者間で使われる慣例の部分が大きく法的な拘束力はありません。かといって「考える間売れたら困るのでとりあえず押さえとこ!」と言うような安易な考えで書かれるのも困ります。

先にも書きました様に業者間の慣例で使われる物なので、ある意味書類を発行する業者の信用みたいなものです。逆にいえばあまりにも簡単に「売れたら困るので押さえる意味でも買付(申込書)を書いて下さい!」と言う様な業者は信用できないと思います。

また申込金にしても法的拘束力がない以上返ってくるお金です。しかし営業の世界ではお客様の気持ちの揺らぎを押し込める為に買付証明や申込金を使っています。(中には申込金も返せませんと平気で言う悪徳業者もいますが・・・)

法的な拘束力があろうがなかろうが物を買うという大人の約束をする訳ですからしっかりと考え行動する様にしてください。

2007年06月03日

親の反対?!

今日お客様と現地見学に行ってきました。ご主人も奥様も気に入られてましたが・・・ 奥さんのお母さんが反対されているらしくよくよく話を聞くと物件に対しての反対というより他に理由があるようです
   (実は今回で2回目の反対でした。)
 
私の経験から考えるとたぶん不動産を買うこと自体に反対されている様に思います。たまにありますが親はいつまでたっても子供は子供なんです。大きな買い物をするときは若すぎて無理だろうとかお金は充分に持っているんだろうかとか色々心配されます。

本当に不動産を買おうと思ったらまず本当に2人で頑張っていくんだというお互いの気持ちを固めて親にも話をすればなんとか理解してくれると思います。

不動産は大きな買い物だけにローンを支払っていく人達の気持ちが重要です。わざわざ反対されてまで買う必要はありませんが気に入った物件がでたらとことん話しあってください。それがいい買い物につながります。

2007年05月29日

なんと冷蔵庫と家具が入らない・・・

以前知り合いの方からこんな電話がありました。

「建売住宅を買って引越してきたのはいいけど な・なんと
 冷蔵庫と大きな家具が家の中に入らないので、業者に連絡を
 取ったけど完成物件を買われたので責任はとれないと言われた
 らしいけどどうにかならない?」という内容でした。

とりあえず入らなかった家具、冷蔵庫はガレージに置いてある
と言う事でしたので翌日に現地に行って見ましたが大きな窓が
少なく唯一ある大きな窓もFIX窓になっており確かにこれでは
入りません。業者の言うとおり完成物件を買っているので保証出来ないと言う話も理解できなくはないですがこの様なプランで建てた業者にも責任はないとはいえません。時間をかけて話し合いをする様な
状況ではないのでお客様から業者にFIX窓のガラスをはずしてもらい家具等搬入後改めてガラスをいれてもらう様にお願いされる事をお勧めしました。

翌日「業者も無料で対応してくれた」との連絡ほっと一息!!

今回はうまくいきましたが完成済み(中古物件も)を購入される場合は家具配置も調べて購入される事(担当営業にも質問してください)をお勧めします。

2007年05月21日

営業マン失格・・・!!

先日中古住宅の現地案内をさせて頂きました。
内部の程度がかなり良く建物もあのHハウスで構造もかなり
しっかりしており、お客様もかなり気に入られテンションも
最高潮でいつでも契約してしまう勢いでした。
しかし、営業としては失格ですが・・・ 
お客様にご夫婦で話し合う時間をとって頂き一旦冷静になって
結論を出される事をお勧めしました。
普通でしたら契約されても良いと思いますが今回の物件は
お客様がネットで探されてご依頼のあった物件ですので
お聞きしていた資金計画よりも700万円程高い物件でしたので
勢いではなく冷静に動いて欲しいと思いもう少し考える事を
お勧めしました。・・・本当に営業失格だな〜

2007年04月18日

売買契約の解除と手付金の返金!!

今日友人から相談の電話が入りました。
先日新築マンションの契約をしたらしいのですが
「業者が信用できないので契約を解除して手付金を
 返金してもらいたい」との事。

マンションは気にいっていて申し分ないらしいのですが
契約前から住宅ローンについての担当者の動きが悪くチグハグで
「予定していたローンの金額の借り入れが無理なので自己資金を
 増やして欲しい」 と担当者から連絡があったのであわてて
金策に走り回ってようやく準備できたかと思ったら今度は
「やっぱり予定金額迄借り入れできました」との連絡本来は
借り入れができて喜ばしいことなのですが・・・

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2007年04月15日

あなたは賃貸?分譲?

あなたは賃貸派?それとも分譲派?
ときどき見かける比較検討の対象になる項目です。
どの記事をみてもほとんどが10年20年30年と将来にかけて
色々な数字を仮定のもとに計算比較してます。

おもしろい記事を見つけました!!
賃貸・分譲の「損・得」ではなく「自由」を比較したものです。
ご興味あるかたはご覧下さい。

         こちらです!

2007年03月31日

不動産購入と思いっきり!!

不動産購入!人生において1番高い買い物にみなさんどうしても
決断がにぶります。しかたないことですけども悩んだばかりに
売れてしまった経験をされた方は多いと思います。

不動産は高い買い物です。いろいろと悩むと思います。しかし
いつかはどこかで決断しないといけないのも事実です。
自分達の要望をまとめて譲れるところ譲れないところを明確にし
希望の60〜70%がかなったら決断すべきです。

私がよく後押しをする時にお話することが
清水の舞台から飛び降りたら命をなくしますが、今思い切っても
 命はなくしません。確かに大きな借金は残りますが
 大きな財産も残ります。最悪は売ってしまえば借金は減ります。
 残った借金も銀行ローンですので話し合いで少しずつの分割も
 出来ます。だから安心して飛び込みましょう。」

不動産は他の商品と違って同じ物はありません。それだけに
決断するタイミングが重要です。
「思い立ったが吉日!」自分の感覚を信じて進みましょう!!
 

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