2007年07月02日

住宅ローン金利軒並み上昇!!

7月実行分の住宅ローン金利が予想通り上昇しました!!
三井住友銀行の6月分との比較で0.15%〜0.25%の上昇です。
6月のように借り入れ金利形態によって上がったり下がったりする場合が多いですが今回はすべてが上がりました。今後は上昇が続きそうです。新聞・ニュースにご注意を!!


ご参考に


2007年07月03日

マンションの適正価格は? 価値判断は?

「マンションの適正価格・価値ってどうやって考えれば良いの?」中古マンション、新築マンションの購入時に皆さん考えるところです。

いい記事があります。

「売りやすい」「貸しやすい」ことが、マンションの価値として考えられるようになっている。不動産の鑑定評価が収益還元による手法へと変化してきたことが背景にあり、バブル崩壊という苦い経験を味わった日本にとっては自然な流れといえるだろう。しかし、不動産の「価値」とは、それほど単純なものではない。なぜなら、不動産は私有財産であると同時に社会資本としての役目もあるからだ。そこで、地価が反転し始め、脱デフレが目前に迫ってた今、改めて「マンションの価値」について考えてみる。




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2007年07月05日

とある大手都市銀行ローン担当者との雑談の中から!!

住宅ローンの申し込みで都市銀行のローンプラザに行ってきました。今日は少し時間があったのでいろいろ(HPの事とか、今後の金利の動向とか、個人的?な事など・・・)話をして来ました。その中で面白い話がありましたのでご紹介したいと思います。

「私が家を買う時は、大手ではなく地元でしっかりとやっている業者さんでお客様の為に一生懸命やってくれる営業マンに頼みたいたいです!」という話をしてました。たまに聞く話ですが、今回はローンの申し込みを第一線でやっている人の話なので結構重かったです。なぜなのかというと、ローンの申し込みにあたって大手の担当者ほど銀行に丸投げで手続き等の連絡も銀行がするらしいのです。営業側から言うと非常に不親切です。お客様は住宅ローンなんて初めてなのであんまりよく解らないのが現実です。そこをサポートするのが営業です。

しかしローン担当者も言っていましたが「大手の営業マンもノルマ・ノルマでローンの勉強をする時間もないぐらい追いつめらるんでしょうね。そのあたりは私も大手につとめているので解ります。それだけに余計に家を買う時はお願いできません。きっちりと親切にしてくれる所に頼みます。」

考え方かもしれませんが確かに大手は安心感あります。しかしそれはCM等で認知度が高いというだけで本当の安心にはつながりません。何を基準に業者選びをされるかはお客さま次第です。よくよく考えて選んでください。

2007年07月06日

不動産営業のプロが説明する第一弾!!超 わかり易い住宅ローン色々比較!!

最近商品が増えた為に非常に難しくなってきた住宅ローンを色々な角度から何回かにわたってわかり易く比較したいと思います。
まずは第一弾金利の比較です。単純に金利だけでは比較できないのが住宅ローンの難しいところですがまずは1番わかり易い金利からです

ご紹介する金利は店頭で紹介される一般的な優遇後の金利です。実は以前にもブログで書いた様に銀行との交渉で安くなる事もあります。


こちらをクリック!!








2007年07月07日

将来の家計が不安で住宅取得に踏み出せない方はリバースモーゲージの活用を!!

住宅ローンの場合30年35年といったかなり長期の返済期間になるケースがほとんどです。その為定年後や将来の不安がよぎりなかなか購入に踏み切るタイミングを逃してしまいす。

そういった方には不安を少しでも解消出来る様な購入を考えなければいけないのが現実です。そこで考えられるのがリバースモーゲージという制度です。簡単に言うと資産を担保に金融機関等が年金形式でお金を貸付てくれます。

そして将来お亡くなりになられた時に資産を売却して回収する制度です。ただしこの制度は現在は土地しか担保資産にならないので一戸建てを購入するしかないのが現状です。

大きな借り入れです。自分の気持ちに踏ん切りをつける為にこのリバースモーゲージはいい安心材料になると思います。

2007年07月08日

東灘区の仲介手数料無料物件!!

今日東灘区の魚崎北町5丁目と御影山手5丁目の取材に行って来ました。両物件とも仲介手数料無料でご紹介できます。

魚崎北町の物件は以前売土地で出ている時から気になってましたが、JR摂津本山まで徒歩12分と近く、北側・南側両面道路でいい立地条件です。さらに近隣商業地域の為将来の資産運用にも面白いと思います。是非ご見学下さい。

御影山手の物件も御影山手の中では南の方ですのでそんなに坂が気になりません。実はこのあたりは何件か売りに出てますが6丁目になりもう少し坂を上がっていかなければいけないのでツライ・・です。結構よさそうです。

以上両物件ともハウス×ハウス特薦物件に掲載されます。
お楽しみに!!

2007年07月09日

仲介手数料無料物件!神戸市垂水区南多聞台の最新写真です!!

梅雨の合間の晴れている時を狙って今日も取材に行って来ました。ハウス×ハウスHPのお勧め物件に掲載してます垂水区南多聞台の物件です。工事も6割ぐらいの進行状況で外観がはっきりとしてきましたので写真掲載します。屋上ルーフバルコニーからの眺望も最高でしたので思わず写真を撮ってしまったのでこちらもご覧下さい。
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明石大橋が眼前に!!夜はもっとキレイです!!

2007年07月11日

不動産営業のプロが説明する第2弾!!超わかり易い住宅ローン色々比較!!

住宅ローン比較第2弾です。今回は住宅ローンの繰上げ返済手数料の各金融機関の比較です。

               変動金利      固定金利   

三井住友銀行※          0円        0円

三菱東京UFJ銀行※    2,100円     5,250円
                       (100万円未満)
                           19,950円
                       (100万円以上)

みずほ銀行          5,250円     5,250円

りそな銀行           5,250円    31,500円
                       (1,000万円未満)
                           52,500円
                      (1,000万円以上)

みなと銀行           8,400円    21,000円
                        (100万円未満)
                           31,500円
                      (1,000万円未満)
                           52,500円
                      (1,000万円以上)

JA兵庫南            5,250円     5,250円

※についてはインターネット利用の場合です。

大まかな比較をしていますのでもう少し細かいところが知りたい方は各行のHPへお願い致します。

将来少しずつでも繰り上げ返済をされる事は賢いローン返済術です。折角ですから1円でも得しましょう!!!

2007年07月13日

衝撃!!営業マンが語る住宅建築の実態!!

今回は住宅建築の中でも最初に工事が始まる基礎工事についてのお話です。基礎工事については昨今欠陥住宅等の問題もあり(先日もブログで紹介しましたが)お客様皆さんわりと勉強されている事が多いと思います。基礎工事と言えば地盤調査や鉄筋についてはある程度御存知の方も多いと思いますがコンクリート強度についてはあまり知らない方のほうが多いと思います。(営業マンでもほとんど知らない人が多いです)

一般的な住宅では住宅金融公庫の「木造住宅工事共通仕様書」よると、
コンクリートの打ち込みから28日後までの期間の平均気温が
10度以上の場合   「呼び強度」は24N/mm2
2〜10度未満の場合  「呼び強度は」27N/mm2 とされているようです。

もちろん、住宅の基礎に必要な強度は、コンクリートだけが受け持っているわけではありません。基礎のコンクリートの中にある鉄筋の太さや配筋の間隔、鉄筋の表面から鉄筋を覆っているコンクリート表面までの最短寸法を表す「かぶり厚さ」、鉄筋の定着や継ぎ手の長さなど、さまざまな要素が絡み合ってきます。また、「布基礎」や「ベタ基礎」などの基礎の形状や、基礎自体の幅によっても基礎の強度は異なってくると思います。

しかし実際に現場では・・・








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2007年07月15日

うっとうしい梅雨といえば雨!!雨といえば雨漏り・・・?!

雨の多い梅雨や台風の季節になると以前勤めてた分譲会社で大雨の中何件も雨漏りを直しに行った記憶がよみがえります。朝から雨漏りの電話が鳴る!鳴る! その中で怒りまくっているお客様に誠意を持って対応していると

奥から悪魔が寄って来て「お客にはへたに丁寧に応対すると後で大変になるから、逆に今日は朝から雨漏りの電話で大変なんですお宅だけじゃないから、それにこれだけ漏っているというのは異常な天気のせいです。」と言え!!と一言・・・。ひどい話です。

実はこの時の経験で私自身雨漏りについての本が書けるぐらい知識を得ました。雨漏りは漏っている最中に雨漏り箇所を発見するのが最良です。確かに雨の中の作業は大変だし嫌なものです。だから翌日に行く場合がほとんどです。しかしそれではなかなか原因を究明する事ができずに何度も行かなければならなくなってしまいます。

一戸建て住宅は木造が多いので水は天敵です。(確かに昔の家はすきまが多いので雨が漏ってもある程度の時間で乾いていました)今の家は高気密住宅です。すきま風はない設計になってますだから水は天敵なのです。

業者任せにするのもいかがかなと思います。大切なマイホームです。いくら保証してくれるとはいえ事前に防げるものなら防ぐべきです。

この雨の季節を利用して雨の日にも率先して建築中の現場に行ってください建築の途中であればいくらでも手は打てます。またこれから建てるお客様はその施工業者の施工している現場を見学させてもらってください。嫌がる業者はもってのほかです!!!

2007年07月16日

お勧め物件情報!!西宮市 阪急甲陽園! 阪急甲東園! 阪神甲子園! 阪神香枦園! です!!!

今日西宮市の物件取材に行って来ました。

詳しい情報はハウス×ハウスのホームページに近日中にUPしますが少しだけご紹介を!!!

最初は阪急甲陽園駅から歩いて13分ぐらいでつきました!まだ少し工事をしてましたが東南角地で日当たり良さそうです。私がこのあたりで好きなのはすぐ近くを流れている 「みたらし川」と言うなんともおいしそうな川沿いの緑豊かな環境です。価格も新築で3,330万円と決して高くはないです。

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次はあの甲子園球場にも歩いていける物件です。阪神甲子園近辺では人気の高い番町の隣で砂田町と言うところで環境は番町の環境を受け継いでいるようなすばらしい住環境です。
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あの夙川オアシスロードや大谷記念美術館も歩いていけるすばらしい住環境の上葭原町の物件も見てきました。この物件訳あって当初売り出し価格4,980万円から4,100万円に下がってます。結構買い得!
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最後は西宮では最高の文教地区の上甲東園の物件です。阪急甲東園の駅から歩くこと7分!すごい!!さすがに甲東園です。きれいな道路や大きな公園!緑も一杯で東方面は眺望がとれてます。
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ホームページUPをお楽しみに!!

2007年07月17日

神戸市中央区海岸通でこんな物発見!!

今日お昼を食べに行った時にいつも通っている道なのですがいきなり発見!!みなさん記憶にありますか?普段なんにも気にしてないのでビックリ!です。なんと車止めポールがポートタワー?!すごい!!さすがハーバーランド!

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その名も〜

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じゃ〜ん マリンロード!!!
一人で感激してました・・・。

2007年07月19日

不動産営業のプロが説明する第3弾!!超わかり易い住宅ローン色々比較!!

今回は自営業者さんの住宅ローンについてお話します。自営業者さんでも申告をキチンとされており創業から3年以上で税金を納めていればほとんどの金融機関で受付けできます。ただし借り入れ金額等の計算をする場合は所得が増えてきている場合は3年分の平均を所得として計算します。逆に減ってきている場合は直近の所得で計算します。又奥さんを専従者で申告されておれば奥さんの所得も合わせて計算してくれます。

申告をされていればあんまり問題はないのですが税金を安くする為に所得を少なくしている場合が結構多いです。こういう時が住宅ローンを借りるのに苦労します。遡って修正申告される方はまれにいらっしゃいますがほとんどの方は嫌がられます。こういうケースで比較的いろいろな形で対応してくれるのが関西アーバン銀行や最近ではGEコンシューマー・ファイナンス株式会社です。

申告金額ではなく現状の生活レベル(生命保険・家賃・積立等)を加味して借り入れ金額を計算してくれますので結構借り入れが出来住宅購入が現実化してきます。

ただしこういう難しいローンなので保証料や申し込み手数料等が通常よりも割高になります。1行や2行で断わられても諦めずに住宅購入頑張ってください。

ご参考の為に
関西アーバン銀行です。
GEコンシューマー・ファイナンス株式会社です。

2007年07月20日

兵庫の建築といえば!ヴォーリズ!!

今日は元町の旧居留地辺りをブラブラとする時間があり久しぶりに歩きました。お洒落な建物を見ていたらふと建築家ヴォ−リズの事を思い出したので少しご紹介です。ヴォーリズは明治末〜戦前に活躍した人物で全国的にも建築物を残してますが阪神間の建築にも大きな影響を与えてます。

代表的な建築物は東灘区のセブンハーツや関西学院大学上ヶ原キャンパスそれに神戸女学院などがあります。

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音楽や自然を愛し、人の心に寄り添う建築を志したヴォ−リズ。その精神の宿る空間は時を超えても感動します。

いい建築とはいい年を取っていく建物だと思います。 

2007年07月22日

不動産の選び方・マンション編!!

最近こんな記事がありました。同感しますのでご紹介いたします。
マンションは不動産ですがモノとしてとらえるべきではないと思います。マンションというモノを買うのではなく 「生活空間というサービス」 を買うととらえるべきです。

土地付の一戸建てと違い買った途端にどんどん資産価値の下がる可能性のあるマンションは、利便性、快適性、安全、安心、といった生活空間としてのサービスの良しあしで選ぶのが基本です。資産価値が下がろうとも自分のライフスタイルにあったサービスが享受できればよしとするべきです。

生活空間の質はマンションの立地環境と建物本体の品質に左右されます。立地は素人でもマニュアル本を少し勉強すればある程度は判断可能かもしれませんが・・・


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2007年07月24日

これが耐震・健康を考えた当たり前の施工だー!!

先日、土地をご紹介させて頂いたお客様の上棟式がありました。当日は上棟式だけで実際に工事をしたのは2日前でした(お客様のお休みの都合で式だけ別の日に行ったそうです)ので外壁も一部工事されていたり耐震金物もキチンと施工されてました。素晴らしい出来です!!

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写真の様に耐震金物(その中でも柱の引き抜きを防ぐホールダウン金物)でも場所によって大きさが違います。構造計算で大きさが決められてます。しかしこの様な金物でも施工が悪ければ意味をなさなくなってしまいます。たとえば上の写真の金色の棒の様な金物ですが実は基礎の中に埋め込んでまして真っ直ぐに立っている事が大前提なんですが他の現場ではよく斜めになっているのを見かけます。大切な命を守るものです。写真の様にキチンと施工してほしいものです。

それから誰でも解るシックハウスで問題になっている化学物質の含有量が最も少ないとされるマークが下の写真のF☆☆☆☆です。

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最近は使われる建材のあちらこちらにありますのですぐに解ります。この様な材料もランクを落とせば価格が下がるので1ランク・2ランク下の材料を使っている業者も多いです。ちょっとした注意で発見できますので自分の家の建築の際注意してチェックして下さい。

しかしこの現場はきれいに施工されてました!!
よかったですね!お客様!! 

 

2007年07月25日

第2弾!衝撃!!営業マンが語る住宅建築の実態!!

今回も基礎の話です。「コンクリートのかぶり厚」って聞かれた事ありますか?基礎には鉄筋が入っていてその周囲をコンクリートで固めてます。その鉄筋からコンクリート外側までの厚みを「かぶり厚」と言います。実はこのかぶり厚も規定があります。この辺りを現場の職人さんとか監督が知らない事が多い(これぐらい知っといてほしいです。)ので平気で間違った工事をしています。

基礎工事の途中過程で立ち上がりのコンクリートを打つ前に仮枠という板で基礎の形を作って丁度コンクリートを打つ前の段階がありますこの時に、本来なら真っ直ぐに鉄筋が立ってその仮枠のほぼ真ん中にあるはずなのですが、鉄筋は斜めにこけてその為に仮枠の中で波打ち状態になっているのにそのままコンクリートを打つ業者が多いんです。

最近10年保証で基礎の配筋検査をしてますとうたってますが、この検査はもう1工程前の段階でこの段階では自己検査になっている為知識の少ない監督が適当にOKのチェツクをしてしまいます。(本当にしっかりしろ!!)

コンクリートの厚さが規定より薄いと当然すべて構造計算が根底から狂ってきます。さらにこの工程の時にコンクリートが固まった後に仮枠が外れ易い様にコンクリートを打つ前に仮枠にコンクリート剥離材を噴射塗します。この剥離材を鉄筋にも降りかかっているにもかかわらず平然と工事をしてます。(Oh! My God!!)そんな事をしたら鉄筋とコンクリートが一体化しないので鉄筋コンクリートになりません!!

これから工事をされるお客様も現場チェックの参考に!!

こんな低レベルの工事がまだまだ数多く行われてます。
「隠れてしまうから!」「検査にはこないから!」といった意識が未だ残っている業界です。その中でも高い意識を持って仕事に取り組んでいる人達もいます。そんな人達の為にも業界全体でもっともっと意識向上がはかれたらいいなあと思います。

2007年07月27日

今後5年間の金利予想!!!

今日宅地建物取引業協会のローン研修会がありましので参加してきました。講師は全宅住宅ローン渇c業部 部長兼東京ローンセンター長(長い・・・)の方で結構新しい情報もあり参考になりました。

その中で1番興味を引いたのはやはり金利の話です。今現在上昇傾向というのは分かりますが、これからの金利情勢についての具体的な記事がなかなかでてませんでした。今回講師の方のお話ではさまざまな金融機関やシンクタンク等によると

        今後5年間で なんと!
    1,8%〜2,2%程度の上昇が見込まれるらしいです。
           すごいです!

単なる予想ですが単純に今の金利のほぼ2倍近いです。ここまで金利が上がれば当然かなりの好景気になっていると思いますので、消費者の収入も上がっているとは思いますが・・・

今の時期の低金利というのも決して長くは続かないと言う事です。マイホームをお考えの方!新聞記事やテレビのニュースを気にして見ていきましょう!!

2007年07月28日

神戸市灘区天城通の新築一戸建ての取材報告です!!

ハウス×ハウスのホームページの中のお勧め物件でもご紹介してます灘区天城通の現場に行ってきました。(しかし完全に夏です・・・)阪急「王子公園」駅から緩やか上り坂を王子公園を横目に歩くこと6分現地到着です。駅にもかなり近いしなんといっても閑静な住宅街です。30m程のところにかなり大きな公園(グラウンドもあります!)もあり駅前はもちろんプールや動物園もある王子公園があります。

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公園の向かいが福住小学校で結構良いです。この環境で4.980万円は安いと思います。しかし安い理由があります。工事車両が一杯で写真は撮れませんでしたが物件は旗竿地です。手前の区画にも隣にも家が建ってますので今回の物件は奥にあります。完全に囲まれてますので日当り通風が心配です。このあたりはもう少し工事が進行してから報告いたします。

この旗竿地にはそういうデメリットはありますが逆に価格が安い又進入部分の土地が駐車場になりますので2台は駐車可能です。メリットデメリットを考え選ばれたら良いと思います。個人的には日当り・通風がある程度確保できていれば非常にお勧めです。近日中に確認してきますのでお楽しみに!!

2007年07月29日

マンションばかりじゃない!!木造新築一戸建てでも強度不足!!!

昨日の新聞記事に出ていた記事です。
     「住宅32棟強度不足 兵庫では8棟」
耐震問題・強度不足問題はマンションの問題だろうとお思いの方が多いと思いますが 
     ショッキングな記事です!
当然表にでてきているのは氷山の一角で現実にはもっと多くの建物が強度不足だと思います。

正直言って木造2階建てであれば少し経験のある現場監督や大工さんなら図面を見た段階で「おや?」と思っていると思います(図面見ても何も感じない人は論外ですが!)なのにそのままいけいけで施工してしまう体質にも大きな問題があると思います。本当に大きな財産造りに携わっているという強い自覚を持って仕事に取り組んで欲しいです。

最近では木造2階建ての建物の強度計算であれば割と簡単にできますので(3階建て等はかなり専門知識が必要ですので無理ですが・・)お客様ご自身でもチェックされてみてはいかがでしょうか?

2007年07月30日

「神戸市垂水区千代ヶ丘新築一戸建て」の経過報告です!!

ハウスハウスおすすめ物件情報でもご紹介してます垂水区千代が丘の物件取材に行ってきました。詳しくはホームページ更新でお知らせ致しますが先に少しだけご紹介します。
こちらの物件もJR垂水駅から歩いていきました。坂は急ではないのですが緩やかに現地まで続く上りです(ふー・・・結構疲れます。)25分程で到着!!帰りは楽そうです。しかし毎日の通勤は徒歩はキツイと思いまーす。丁度現場の前あたりは新しい道路が開通しているので交通量はかなり少ないです。
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3階部分からの眺望です。
DSC00320.JPG DSC00321.JPG

外観は足場がまだはずれてないので全体像が見えませんがこんな感じです。
DSC00319.JPG

垂水で2,490万円で車庫付新築一戸建てが手に入ります。なかなかない価格帯です。    お勧めです!!




 

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